Imprese agricole e agro alimentari
Acquisto di terreni per ampliamento, acquisizione di fondi rustici con strutture, passaggi di proprietà tra generazioni.
Acquistare un terreno agricolo o un fondo rustico non è come acquistare un immobile. Conoscere il settore significa evitare sorprese e problemi dopo la firma.
Studio Armellini, commercialisti e revisori legali specialisti del settore agricolo, affianca acquirenti e venditori nelle operazioni di compravendita di terreni e fondi rustici. Siamo a Treviglio (Bergamo).
Un notaio redige l’atto. Un agente immobiliare trova il venditore. Ma né l’uno né l’altro, nella maggior parte dei casi, verificano tutto quello che in un’operazione agricola può andare storto: le prelazioni degli affittuari e dei confinanti, le agevolazioni fiscali e i requisiti per ottenerle, i vincoli paesaggistici e catastali, la posizione degli eventuali coeredi, lo stato delle autorizzazioni sulle strutture presenti.
Ho visto operazioni che sembravano concluse trasformarsi in contenziosi perché nessuno aveva verificato in anticipo cose che si andrebbero verificate prima. Un caso accaduto: l’acquirente dichiara di avere i requisiti per l’imposta di registro agevolata, il notaio si fida, e tre anni dopo arriva l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate con centinaia di migliaia di euro di imposta da recuperare.
Mi chiamo Stefano Armellini, sono commercialista e revisore legale.
Conosco questo settore perché ci lavoro da 25 anni. Le visure ipocatastali, i diritti di prelazione, le agevolazioni per coltivatori diretti e IAP, i contratti di affitto in corso e le relative implicazioni: sono gli elementi che verifico prima ancora del preliminare, perché è lì che si decide davvero se un’operazione conviene. E’ più importante la fase preliminare dell’atto.
Cosa verifichiamo prima della firma
Visure ipocatastali e stato dei vincoli
Verifica che non ci siano trascrizioni pregiudizievoli, vincoli paesaggistici o ambientali, servitù, pignoramenti o ipoteche che possano limitare l’operazione o creare problemi futuri all’acquirente.
Diritti di prelazione
Se ci sono affittuari attivi, hanno diritto di prelazione sull’acquisto. Verificare l’esistenza, la durata e le condizioni dei contratti di affittanza agraria è un passaggio obbligatorio prima di qualsiasi preliminare. In assenza di affittuari vanno verificati i confinanti proprietari coltivatori diretti aventi diritto di prelazione.
Requisiti per le agevolazioni fiscali
L’acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori diretti, IAP o società agricole riconosciute beneficia di imposte di registro agevolate. Verificare in anticipo che l’acquirente abbia i requisiti formali, e ottenerli se non li ha ancora, consente notevoli risparmi fiscali.
Verifica delle autorizzazioni edilizie
Le strutture presenti sul fondo, capannoni, stalle, abitazioni rurali, devono essere in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Una verifica preventiva evita di acquistare problemi insieme al terreno.
Analisi fiscale dell'operazione
Strutturazione dell’acquisto in modo fiscalmente efficiente: scelta del soggetto acquirente, valutazione del regime IVA applicabile, ottimizzazione delle imposte indirette.
Per chi è questo servizio
Domande frequenti:
"Non basta il notaio per un acquisto del genere?"
Il notaio garantisce la forma dell’atto, non la convenienza dell’operazione. La verifica delle prelazioni, dei requisiti per le agevolazioni, dei vincoli catastali e degli aspetti fiscali richiede competenze specifiche che vanno attivate prima, non il giorno della firma.
"Come funziona la prelazione degli affittuari?"
Se sul fondo ci sono contratti di affittanza agraria attivi, gli affittuari hanno diritto di acquistare al prezzo concordato tra le parti. Se non vengono notificati correttamente, possono far valere il loro diritto anche dopo la vendita, con conseguenze serie per l’acquirente.
"Operate anche fuori dalla Lombardia?"
Sì, operiamo su tutto il territorio nazionale. Oltre alla Lombardia abbiamo seguito operazioni in Toscana, Piemonte, Sicilia, Veneto, Sardegna e altre regioni, sempre con la stessa profondità di analisi.
Cosa possiamo fare da adesso
- Fissa un incontro conoscitivo, gratuito, senza impegno.
- Mi racconti l’operazione che stai valutando.
- Analizziamo insieme la fattibilità e i passaggi necessari prima di procedere.